Por: Fernando Nogueira da Costa

Prezado Gabriel,
os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Estão previstos na Lei 9514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário.

Conforme a Lei, o CRI é de emissão exclusiva de Companhias Securitizadoras de recebíveis imobiliários, definidas como instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com a sua atividade.

Securitizar é transformar direitos creditórios – como os provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços – em títulos negociáveis no mercado. O Certificado de Recebível Imobiliário, assim, é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários.

A securitização pode ser estruturada em diferentes formatos. Em uma possível forma, o processo se inicia com um financiamento imobiliário, em que determinado cliente assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, como uma companhia securitizadora (os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios também têm sido utilizados).

Essas sociedades, então, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam à emissão de uma série de CRI’s, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado Banco, que os repassa à securitizadora. Esses recursos são, então, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRI’s. Todas as condições, assim como as características da operação, são lavradas em um termo de securitização.

O Conselho Monetário Nacional, pela resolução CMN nº 2517/98, expressamente considerou os CRI’s como valores mobiliários, para fins de observância da Lei 6385 e, portanto, sujeição à regulamentação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários. Nesse sentido, a instrução CVM 414/2004 estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das sociedades securitizadoras de créditos imobiliários, assim como para as ofertas públicas desse valor mobiliário.

O investimento em CRI pode ser bem lucrativo, pois para pessoas físicas os rendimentos pagos (mensais, semestrais ou anuais) são isentos de imposto de renda, mas é preciso lembrar que o investimento tem seus riscos e que a liquidez desses títulos é pequena. O principal risco é o de crédito, isto é, conforme o exemplo, se muitos daqueles que compraram os apartamentos tiverem dificuldades para pagar suas parcelas, a rentabilidade do CRI pode ser afetada.

Para investir diretamente em CRI você deve procurar o seu banco. Mas como você pode notar o produto não é tão simples. Por isso, os CRI costumam ser oferecidos para investidores qualificados, com valor mínimo de R$ 300.000 reais em aplicações financeiras, embora alguns bancos os ofereçam também para pequenos investidores.
att.